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Mietwohnung als Wertanlage - ist dies sinnvoll?

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Letztes Update am 22.10.2014, 14:22
In den letzten Jahren haben sich die konjunkturellen Aussichten unerwartet schnell eingetrübt.

In den letzten Jahren haben sich die konjunkturellen Aussichten unerwartet schnell eingetrübt und die Europäische Zentralbank hat die Leitzinsen sehr weit gesenkt. Dies bedeutet, dass selbst mit 10-jährigen Anleihen des Bundes kein Inflationsausgleich mehr möglich ist. Andererseits steigen in einigen Regionen die Immobilienpreise ständig, so dass manche Geldanleger an ein Investment in eine Mietwohnung denken. Und sich fragen, ob diese Investition gewinnbringend sein könnte. Leider ist jede Immobilie etwas anders, so dass es darauf leider keine allgemeingültige Antwort gibt. Auf alle Fälle kann die Detailbetrachtung aber mehr Licht ins Dunkel bringen, ob sich die Investition lohnen könnte. Dazu können einige Kennzahlen betrachtet werden:

  • Wer dann die Investition in die passende, richtige Mietwohnung tätigt, der hat einen wesentlichen Teil seines Vermögens in einen Sachwert investiert und muss sich weniger an der Diskussion um Geldwertstabilität und den Euro beteiligen. Wenn man sich die Frage "Wohnung kaufen oder mieten" stellt, muss man das unbedingt bedenken.
  • Übrigens müsste eine Investition in die Mietwohnung zur Selbstnutzung vollkommen anders betrachtet werden: Hier ist die Ersparnis der ansonsten selbst zu bezahlenden Miete ein wesentlicher Einflussfaktor. Dies wäre die andere Variante einer Wertanlage: Ausgabenvermeidung und anstatt Miete zu zahlen ien eigenes Vermögen aufzubauen.

Mietwohnung als Wertanlage

Verhältnis zwischen Jahresnettomiete und Kaufpreis:

  • Die Sinnhaftigkeit einer Investition in eine Mietwohnung als Wertanlage sollte nicht alleine auf der Hoffnung auf eine Wertsteigerung in der Zukunft beruhen. Rechnen Sie also mit einem realistischen Wert für die die Jahresnettomiete und vergleichen diese mit dem Kaufpreis.
  • Von dieser Nettomiete sollten Sie den kalkulatorischen Reparaturbedarf bzw. die Einzahlungen in einen Modernisierungsfonds abziehen. Sehen Sie sich dazu die bisherigen Abrechnungen genau an. Erst wenn sich dann eine gute theoretische Verzinsung ergibt, dann sollten Sie sich die Immobilie näher ansehen. Achten Sie auch darauf, dass ortsübliche Mieten genannt und für die Berechnung herangezogen werden.


Nebenkosten und "Mitesser" nicht unterschätzen:

  • Mietwohnungen gibt es in ganz unterschiedlichen Preisklassen und Serviceniveaus. Denken Sie dabei an Luxusprojekte mit eigenem Concierge und Security - wobei sich viele fragen, ob die Mieter langjährig diesen Aufwand mitbezahlen möchten. Dieses sehr deutliche Beispiel ist sehr gut dazu geeignet, die Frage der Nebenkosten näher zu beleuchten.
  • Achten Sie genau darauf, was die Hausverwaltung kosten wird und ob die dauernd beschäftigten Handwerker bzw. Hausmeister zu Einkaufskosten bzw. Lohnkosten verrechnet werden oder welcher Stundensatz verrechnet wird.
  • Diese Nebenkosten können auf eine Laufzeit von 20 oder 30 Jahren gerechnet schon einen großen Unterschied bedeuten. Rechnen Sie also mit einem echten Nettoertrag nach Abzug der Kosten.


Die Dynamik der Region betrachten:

  • Eine Mietwohnung trägt dann zur erheblichen Steigerung des Vermögens bei, wenn die Säule der Mieterträge möglichst noch durch eine Wertsteigerung ergänzt wird. Achten Sie also auf die Zukunftsprognosen der jeweiligen Region.
  • Alle Immobilienreports berichten übereinstimmend von einigen Regionen mit Zukunftspotenzial und anderen Gebieten, in denen die Wertsteigerungen eher begrenzt sein werden. Gehen Sie also strategisch vor und analysieren Sie die Region. Dann kann die Mietwohnung eine sehr gute Wertanlage sein

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