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Was ist bei einem Wohnungskauf zu beachten?

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Letztes Update am 22.10.2014, 13:42
Um den gewohnten Lebensstandard aufrechtzuerhalten - eine Immobilie als Altersvorsorge.

Es ist nicht nur die Unabhängigkeit von Vermietern und den damit einhergehenden regelmäßigen Mieterhöhungen, die Menschen veranlasst, eine eigene Wohnung zu erwerben. Gerade in Zeiten, wo die spätere Rente nicht ausreicht, um den gewohnten Lebensstandard aufrechtzuerhalten, ist eine eigene Immobilie mit die beste Altersvorsorge. Denn wer in jungen Jahren einen Wohnungskauf in Angriff nimmt, kann davon ausgehen, dass die Kredite für die Finanzierung vollständig getilgt sind, sodass lediglich die laufenden Kosten für die Wohnung gezahlt werden müssen.

Bis dahin ist es allerdings ein langer Zeitraum, und damit am Ende wirklich eine lastenfreie Immobilie vorhanden ist, müssen einige grundlegende Dinge beachtet werden:

  • Finanzierung mit Bank im Vorfeld ausloten, dabei auch Bausparverträge berücksichtigen
  • Eigenkapital von mindestens 10 % der Finanzierungssumme sollte vorhanden sein
  • Teilungserklärung nebst Ergänzungen vorlegen lassen
  • aktuellen Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen der Wohnung einfordern
  • Höhe der Instandhaltungsrücklage erfragen 
  • Anfrage nach konkreten Maßnahmen die Eigentümergemeinschaft als Ganzes betreffend
  • Übernahmemöglichkeit von Möbeln bzw. einer Einbauküche ausloten
  • Kaufpreisforderung evtl. in Frage stellen
  • bei ortsfremden Interessenten die Infrastruktur der Umgebung auskundschaften


Wer erstmalig eine Wohnung erwirbt, muss nicht nur die Finanzierung mit seiner Bank auf die Beine stellen; vielmehr sind bei einem Wohnungskauf z. B. auch die Erwerbsnebenkosten zu beachten, die sich am Kaufpreis orientieren und bis zu 10 % der Kaufpreissumme ausmachen können:

  • Grunderwerbsteuer von derzeit 3,5 % des Kaufpreises für die Wohnung ohne Inventar
  • Notargebühren von ca. 1,5 % der zu finanzierenden Summe
  • Grundbuchkosten für die Eintragungen von ca. 1 % der zu finanzierenden Summe
  • Maklercourtage, sollte der Wohnungskauf durch diesen vermittelt worden sind; Höhe verhandelbar liegt aber meist bei mindestens 3,5 % zzgl. Mehrwertsteuer


Es lauern aber auch Gefahren, die die Wohnung an sich betreffen:

  • verdeckter Schimmel oder Feuchtigkeit, die vom Verkäufer nicht mitgeteilt oder sichtbar sind
  • aufwendige Erhaltungsmaßnahmen am Objekt, die durch eine Sonderumlage finanziert werden müssen
  • Miteigentümer, die ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen.

Der Wohnungskauf

  • Ist aber die Traumwohnung gefunden, dann muss vor Abschluss des Kaufvertrages bei einem Notar die Finanzierung mit der Bank in trockene Tücher gepackt werden. Danach kann der Kaufvertrag und die Kreditverträge beurkundet werden.
  • Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer und des Kaufpreises kann die Schlüsselübergabe an den neuen Eigentümer erfolgen. 
  • Rechtlich hingegen ist der Käufer aber erst nach Eigentumsumschreibung im Grundbuch wirklich Eigentümer der Wohnung. Insofern gehen die Pflichten, aber auch die Rechte erst dann auf den Käufer über, wenn er tatsächlich im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurde.

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